炎天下の現地調査立会

投稿日:2017年07月19日 作成者:高橋英史
http://www.takahashi-llcm-office.com/blog/2017_7_18/

皆様こんにちは。
マンション管理士・司法書士のたかはしです。

関東では、今日、梅雨が明けたそうですね。
九州などでは豪雨で大きな被害が出ましたが、関東ではほとんど雨が降らないばかりか、連日のように35度を超える真夏日!
皆様、くれぐれも熱中症にはご注意ください。

そんな異様な暑さと強烈な日差しの中、4日間ほど、あるマンションの屋上にいました。

あるマンションの屋上で現地調査
こちらのマンションは1回目の大規模修繕が近づいているのですが、設計監理方式を採用し、さらに設計監理を行うコンサルタント(設計事務所)を公募しています。

これに応募したコンサルタントによる現地調査の立会をするため、屋上に上がっていたというわけです。

あるマンション屋上の劣化状況
まだまだきれいで、大きなトラブルも発生していません。
雨漏りがするので防水層を直す、というように、問題が生じるたびに実施するメンテナンス工事を「事後保全」と言います。
これに対し、劣化が進む前に対策を講じて大きなトラブルを回避する考え方を「予防保全」と言い、マンションではこの予防保全の考え方に基づいて長期修繕計画が組む必要があります。
この長期修繕計画の中で最も中心となるのが、これからこちらのマンションが行おうとしている「大規模修繕」というものです。

大規模修繕には、方式がいくつかあります。
代表的なものが「設計監理方式」と「責任施工方式」です。

「設計監理方式」というのは、工事の設計監理と施工を分離して、別の業者に発注する方式のことです。
設計監理方式では、主に建築設計事務所をコンサルタントとして、設計と監理を委託します。
受託したコンサルタントは建物診断の上で修繕設計や積算をし、管理組合と協議して仕様書を作ります。
この仕様書に基づいて、管理組合は複数の施工会社に見積りを依頼し、施工会社を選定します。
コンサルタントは監理を通して、仕様書どおりに工事が行われているか、厳正にチェックします。

このように透明性・公平性が高く、工事品質の確保を期待できるのが設計監理方式の特徴ですが、近年、施工会社と癒着した「ブラックコンサル」の存在も問題となっています。
そこで、こちらのマンションでは、大規模修繕にあたって設計監理方式を採用しつつ、設計事務所と施工会社の選定の両方とも、公募することにしたのです。

「設計監理方式」の他に、「責任施工方式」という方式があります。
これは特定の施工会社に設計から施工・監理まで一括して発注する方式です。
コンサルタント費用はかかりませんが、工事品質や工事費が適正かどうか、判断が難しいというデメリットがあります。

それにしても暑かった…
筑波山がよく見えました。
マンション屋上から見えた筑波山

ではまた。


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