良い管理士の選び方

マンション管理士選定基準

管理組合はマンション管理に関する専門知識が不足していることが多いことから、組合員の目線からそれぞれのマンションの実態に即した管理組合本位の適正なマンション管理を実現するためのコンサルタントとして、必要かつ充分な技量、経験を持つマンション管理士事務所を選定するための基準を以下に示す。

1.マンション管理士の能力

(1) 事務所の体制と対応

-責任の所在が明確な専業事務所であること
実際に管理組合のコンサル業務について責任を持つマンション管理士は誰か、責任は明確にしておく必要がある。
事務所の体制はどうか?専業事務所か否か、連絡体制、対応時間帯、事務所の機能(携帯電話でしか連絡が取れなかったり、他の会社に勤務していたり、別の仕事の片手間でやっているようではプロとしての能力には疑問が残る。

(2) 広範な相談に対する対応力

-実態のあるネットワーク機能を構築できていること
事務所内、または、ネットワークで多様な相談に対応できるかどうかを確認。
また、ネットワークの実質的な機能についても確認、例えば、顧問契約や同じ現場で一緒に仕事をした結びつきなど、仕事上の関係のネットワークはその効果が期待できるが、マンション管理士会などの公益団体の会員であること等をネットワークとしてあてにしているような場合は注意が必要。あくまで、ビジネスとしてそれぞれの専門家との個人的な結びつきによらないとネットワークは機能しない。

(3)人間性

-素人の目線で話しができること
わかりにくい業界用語を多用したり、管理組合側の質問を途中でさえぎったり、素人である管理組合の目線に立った話ができているか?相談者の話しを真摯に聞く姿勢があるか?

-相性など
感覚的ではあるが、立ち居振る舞い、話し方等が性格的に管理組合の雰囲気に合うかどうか?

2.マンション管理士の管理組合コンサルの実績と業務姿勢

(1) 顧問等の管理組合とのコンサル契約の実績

-実績があること
現在、どれだけの管理組合のコンサルを行っているか?他の管理組合で実績のない人物は国家資格者であっても組合員の理解を得て依頼するのは難しい。
また、行政や管理士団体での実績、役職(会長、理事等)、管理組合役員経験、管理会社勤務経験などは必ずしもマンション管理のコンサルタントとしての能力には直結しないことに留意する。

(2) このマンションと類似のマンションでの実績

-経験があること
規模(戸数等)、築年数、形態(団地、複合用途、リゾート、ワンルーム等)、立地(駅前の商業地等)で類似した管理組合コンサルの経験があるか?
また、当マンションの特徴に応じた提案力があるか?

(3) 主要な業務とその概要

-公平中立な業務姿勢であること
事務所で依頼の多い業務の概要を話してもらい、マンション管理に対する姿勢や、考え方をつかむ。短絡的にコストダウンを強調しすぎていたり、管理会社や工事業者を必要以上に敵対視していたり、管理組合が自主的に活動する事を強調するあまり、管理組合が望んでもいないのに自主管理を推奨したり、管理組合側に過度の負担をかけるような取組みをしている場合は要注意。どのような取組みにもメリットとデメリットがあり、管理組合の側に立ちつつも、客観的、第三者的な専門家としての目を持ち合わせているかが重要である。
また、業者の変更や紹介を理由なく強く勧める場合は、第三者性に問題があることもあり要注意。
常に中立性を保って業務に携わっているか、マンション管理士としての職業倫理、モラルに問題はないか?業務姿勢を点検する。

-事務所が得意とする業務と管理組合のニーズがマッチしていること
その事務所の主要な業務と今回管理組合が依頼の目的を果たしてくれそうか?また、事前に情報提供や資料提供をしている場合には、どの程度資料に目を通しているか、ヒアリングに臨む前にマンションの外観だけでも現場を見ているか等で今回の業務にかける意気込みをみる。また、全体的な説明がわかりやすくできているか。

3.マンション管理士の報酬と業務姿勢

(1)報酬の妥当性

-算定の根拠と費用対効果をわかりやすく説明できること
報酬の算出方法は合理的であるか?組合員の理解を得られるものであるか?
また、費用対効果をわかりやすく説明できるか。また、その話しは他のマンションの事例などをふまえて具体性のある内容であり、かつ、当マンションの実態も考慮したものである必要がある。一般論、評論家的で抽象的な場合は具体的説明を求めて、実力を見極める。
複数事務所の比較においては、金額だけで比較しないように留意する

(2)報酬の透明性

-報酬に透明性があること
マンション管理士が自身の報酬の透明性について説明できるかどうかを見る。
報酬が安価な場合は特に、
例えば、管理組合から得る報酬の他にこの管理組合との仕事で何らかの経済的利益(バックマージンなど)があるかどうか、また、あるのであれば、それを開示するのかどうか。
バックマージン等は違法な報酬ではないが、管理組合として結果としてわからないところでコストアップしてしまう懸念があるため。
この質問で答えが曖昧であったり、詰まるようでは依頼するにあたり不安が残る。
また、提示された報酬で現在何件の顧客があるか(または今後得ていく見込みであるか)によって、事務所をマンション管理コンサルタントを本業として考えているか否かを観察する。

2007/10/04 有限責任事業組合       
マンション管理士プロフェッショナルパートナーズ

(添付資料)

管理士選定評価表(記入用)

管理士選定評価表(集計用) (ヒアリング集計表)

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