マンション建替え 3分の2以上の合意へ引き下げ
政府が、規制緩和策を盛り込んだ都市再生特別措置法改正案を来年１月の通常国会に提出し、来年早々にこれを導入すると、本日の日本経済新聞に掲載されていました。
区分所有法や建替え円滑化法などの現行法では、建替えには区分所有者の「５分の４（８割）以上」の合意が必要ですが、建物の解体や敷地の売却を伴う建替えを行う場合には民法の原則が適用されるために、区分所有者全員の合意が必要です。そのために現状では、都市部の駅前再開発事業においては、全員の合意を得ることが非常に難しいのです。政府は都市再生法の改正で、市町村などの自治体が再開発事業と位置付けることを条件に、区分所有者の「３分の２以上」の合意で建替えできるようにすれば、再開発事業が促進できると考えています。再開発の際には、税優遇なども受けられる制度も拡充するようで、景気への波及効果が極めて高い民間の建設投資を促して、経済を成長させようとも考えているようです。
経年劣化のマンションが増えるにつれて、建替え需要は今後ますます拡大すると想定されており、もし「３分の２以上」の合意で建替えができれるようになれば、現状かかえている様々な課題が解決できるようになるでしょう。再開発でマンションを高層化できれば、空いた土地を有効利用できるようになり、不足している介護施設や保育所等を敷地内の商業施設に併設できるようになります。また、高度成長時代に建てられた階段室型低層住宅の大型団地マンションが建替えできれば、古臭い外観で時代に取り残されたようなマンションが、お洒落な外観で利便性の増したマンションに変貌して、若年層を呼び込めるようになり、今マンションにとって大きな問題の一つである住民の高齢化も緩和できることになります。しかし、このように喜ばしいことばかりではなく、「３分の２以上」に引き下げたために、新たな問題が起こりうる可能性もあります。
先日、ある駅前にある複合用途型のマンションの理事長さんから建替えについての相談を受け、現行の法律の範囲内で、建替えの難しさ等について説明させていただいたばかりでした。もし、今回の改正案が承認されて「３分の２以上」が適用されれば、等価交換方式で建築されて築３０年になろうとしているそのマンションにとって、将来の建替えへの道に一筋の光明を見いだせることができるのではないかと、本日の日本経済新聞の記事を読んで思っています。
民泊条例案が大阪府議会で可決
益々増加する外国人旅行者の宿泊施設を確保するため、マンションなどの空室を活用する「民泊」の条例案が、２７日の府議会本会議で、大阪維新の会や自民、公明両党などの賛成多数で可決されました。民泊条例制定は全国では初めてで、来春にも施行されます。東京大田区では本年１２月の議会で同様の条例を制定し、来年１月には施行する予定で、施行されれば同区が全国初となります。
「民泊」とは、個人が住宅の空室などを用いて宿泊を提供するサービスのことで、このサービスを利用できる「Ａｉｒｂｎｂ］というウェブサイトがあり、利用者が急増しています。２００８年に米国で始まった旅行者とホストを結びつける宿泊形態で、同サイトには世界１９２か国・地域の３万４０００以上の都市のホストが登録しています。昨年に日本法人も発足し、今年８月現在、全国で約１万３０００の部屋が登録されているそうです。しかし、このようなサイトを利用して個人が反復継続して部屋を貸すことは、旅行業法に抵触する可能性があります。今回の条例制定は、２０２０年の東京オリンピック開催を見据えて、一部で合法化されたものです。
民泊条例が施行されれば、分譲マンションにも様々な問題が発生することが予想されます。あるサイトが調査したアンケート結果によりますと、「自宅を有料で貸し出すサービスを利用してみたいと思いますか？」の問いに対しては、「自宅を貸してみたい」は６．８％、「誰かの自宅を借りてみたい」は９．６％で、ほとんどの人が「利用したくない」と答えています。また、「ホテルの代わりとして有料で外部の方に貸し出すことについて、どのように思いますか？」の問いに対しては、「個人の所有する専有部分を活用するだけなので、個人の責任で自由に行って問題はないと思う」が６．６％、「マンションの規約などのルールを決めたうえで行うのであればいいと思う」が２０．６％で、約３割の方が肯定的のようですが、「セキュリティ面など、住民以外の人がマンションで宿泊したり生活することには不安があるので反対したい」が４４．１％、「マンションの規約などで貸し出しできないようにすべきだと思う」が１４．６％と約６割の方が否定的です。ルール作りが必要であるとの考えは、肯定派でも否定派でも一緒のようです。
このルール作りをすでに行ったマンションがあります。それは、東京都江東区有明にあるブリリアマーレ有明という超高層マンション（３３階建て１０８５戸）で、公式サイトでは管理組合の運営についての情報が掲載されています。
ブリリアマーレ有明公式サイト http://bma33.com/
シェアリング禁止条項はこちらです。
なお今回の外国人滞在施設経営事業の主な内容は下記のとおりです。
・最低滞在日数は７日間
・居室は床面積２５平方メートル以上
・大阪府の条例では独自の保健所を持つ６市（大阪、堺、高槻、東大阪、豊中、枚方）以外の
３７市町村が対象
・治安対策で滞在者名簿を義務化、旅券確認など
・近隣住民への事前説明、苦情窓口を設置
・要件確認のため立ち入り調査
・年度ごとに対応状況を検証する
・日本人の滞在も可能
火災保険 １０月に大幅な保険料値上げ実施
火災保険は火事のほか、台風、水濡れによる建物の損害などを補償しますが、昨今台風やゲリラ豪雨などの自然災害による被害が増えてきたために、損害保険各社は赤字が続いています。東京海上日動火災保険によると、１３年度の保険支払額は１０年度より台風や暴風雨によるもので３．５倍、大雪を理由とする支払額は８倍以上増えているそうです。そのため、損害保険各社は２００７年４月以来、８年ぶりに大幅な改定を本年１０月に実施します。
主要４社（東京海上日動火災保険、損害保険ジャパン日本興亜、あいおいニッセイ同和損害保険、三井住友海上火災保険）の新しい保険料によりますと、台風被害の多い九州・沖縄が最も負担が重くなり、マンションの場合（建物だけの補償）では、３０～５０％程度の値上げになりそうです。老朽化で配管の目詰まりが生じやすくなったマンションの水濡れ被害が増えているため、マンションに掛ける火災保険では、北海道が２０％程度、東京都や大阪府、広島県では２５％前後上がるとのことです。また、自然災害の増加で長期リスクの見通しが難しくなってきたことから、全社が長期契約の引受けを止めます。一般的には、契約が長い程保険料が安くなりますから、この点からも実質的な値上げになります。
以前にもご紹介しましたが、日新火災海上保険の「マンションドクター保険」（保険始期はＨ２７年１０月１日以降）が今月１日から発売されており、この保険の加入の際の診断を一般社団法人日本マンション管理士会連合会（日管連）が無料で行っています。実際に診断するのは、日管連加盟管理士会に所属し、所定の研修を受け、マンション管理士賠償責任保険に加入しているマンション管理士で、私も含めて現在約３５０人が対応できる状況です。すでに東京や大阪では、診断サービスの依頼がきているとのことです。
マンションドクター保険とは 火災保険料の改定率（北海道・東京・福岡）
詳細はこちらまで ☞ http://www.nisshinfire.co.jp/mansion_dr_kasai/
マンション管理組合向けの新しい火災保険
２０１５年１月２７日に日新火災海上保険株式会社と日本マンション管理士会連合会とが、
新しい火災保険の共同開発を目的として、業務提携契約を締結したことが発表された。
日新火災海上保険のニュースリリースで発表されている目的と業務提携の内容については、
次のように記載されている。
【業務提携の背景と目的】
マンション管理組合向けの火災保険では、マンションの高経年化が進むことで、水濡れ事故
などが増加しています。こうした状況を受け、損害保険会社各社では、保険引受の制限や
保険料を値上げするなどの対策を講じるケースが増えつつあります。
このような状況の中、日新火災では、マンション管理士による管理状況の診断を行い、高
経年であっても管理状況が良いマンションについては、積極的な保険引受を行うとともに、
日管連と共同で、管理状況に応じた保険料を実現する管理組合向けの新しい火災保険を
開発することといたしました。
日新火災では、今回の業務提携により、良質な管理にふさわしい火災保険を開発すると
ともに、保険商品を通じて、広くマンションの住環境の維持・向上に貢献していきます。
【業務提携の概要】
日新火災と日管連は、以下について業務提携します。
・マンション管理組合向け火災保険の共同開発
・マンション管理士による管理状況の診断精度の構築
新しい火災保険の概要は、日管連の会員団体であるマンション管理士会に所属するマンション
管理士（診断のための研修会を受講する必要あり）が業務マニュアルにそってマンションの共用
部分の管理状況を診断し、その結果次第で、日新火災が見積もる保険料が変わるというもので
ある。管理状況が良ければ、通常の保険料の２０～３０％が割引される。
この火災保険の発売は今年の７月、保険開始は１０月の予定である。
大阪８８０万人訓練
今日９月１日は「防災の日」です。１９２３年（大正１２年）９月１日に発生した関東大震災の教訓を
忘れないという意味と、例年８月３１日と９月１日付近は、台風の襲来が多いとされる二百十日に
あたり、災害への備えを怠らないようにとの戒めも含めて、１９６０年（昭和３５年）に内閣の閣議
了解により制定されました。また９月１日の日を含む１週間を「防災週間」と定められました。
一昨年から始まりました「大阪８８０万人訓練」が今年も９月５日（金）に実施されます。
この訓練では、携帯電話に訓練情報が送信されますが、災害発生時にきちんと行動するために、
実際にどのようにして情報を入手して、対応すればよいか理解をしておく必要があります。
震災対応を含め、災害時の対応として一般的に次の３つが考えられます。
① 公助（公的な備えと対応）
② 共助（地域での備えと助け合い）
③ 自助（自分自身で備え、自力で身体を守る）
マンションは、それ自体が共助の１つの単位だと言え、その共助の担い手は管理組合ということに
なります。と同時に住民の方一人一人が自らも共助の担い手であることを自覚することが重要で、
また、共助と自助の間に当たる「互助」（隣近所、同フロアーでの助け合い）も非常に重要です。
９月５日に訓練が行われますが、災害がいつ起こってもあわてず行動が出来るよう、事前に備えの
ポイントをチェックしておいて下さい。それが「自助」のひとつになります。備えのポイントとして挙げ
られるのは次のような事が考えられますので、この際に是非チェックしてみて下さい。
■ 家の中で一番安全な場所の確認
■ 停電に備えてラジオや懐中電灯の準備
■ 避難生活のための食料品および飲料水（３日分）
■ 救急医療品の準備
■ 家具の転倒・落下防止策の確認
■ 避難場所および避難路の確認
■ 家族が離れ離れになった際の連絡方法等の確認
【訓練実施日時】
９月５日(金）午前１１時開始 地震発生
【訓練方法】
訓練前：地震や津波が発生したときに、どのような行動をするかを考えておく。
訓練当日：考えておいた訓練行動をする。
訓練後：地震や津波が発生したときに、命を守る行動ができるかどうか再確認する。
【緊急速報メール】
ドコモ、ソフトバンク、KDDIの携帯電話各社から訓練用メールが発信されます。
マナーモードでも着信音が鳴りますので、着信音が鳴ると困る場合は、必ず電源を切って下さい。
大阪府から全府民へのメール（大津波警報）は、午前１１時０３分ごろに
各自治体からメールは自治体によって違いますが、早いところでは堺市が午前１１時０５分ごろ、
一番遅いところで豊能町が午前１１時３３分に緊急速報メール（大津波警報に伴う避難情報）が
発信されます。また各自治体で独自の訓練が予定されていますので、それぞれの自治体のホーム
ページで確認しておいて下さい。
公式リーフレット
マンションのベランダからの幼児転落事故相次ぐ
マンションでまた幼児のベランダからの転落事故が発生しました。
８月２３日午後６時ごろ、大阪市天王寺区玉造本町のマンション（１５階建て）の１４階自宅ベランダ
から、４歳の男児が転落して死亡しました。男の子は直前まで母親と一緒に室内にいたそうですが、
仕事から戻ってきた夫を母親が玄関に迎えにいったほんの短い間にベランダの外に出てしまい、
そしてベランダの柵の手前に置いてあった逆さにしたゴミ箱を足場にして柵を越えて転落してしまった
ようです。幼い命がまたマンションでなくなってしまいました。
今月の１２日に、神奈川県横須賀市のマンションで女児が亡くなったばかりです。ベランダには足場に
使ったと思われる椅子が置いてあったそうです。
また今年５月にも東京都葛飾区のマンションで、今回と同じ４歳の男児が１０階から転落して死亡して
おり、この時はエアコンの室外機を足場にしてベランダの手すりを乗り越えてしまったようです。
いずれもベランダにあった何かしらの物を足場にして、ベランダの柵や手すりを乗り越えてしまったこと
が転落の原因です。
ベランダの柵や手すり等の高さは、安全のために建築基準法で定められています。
建築基準法施行令第１２６条第１項
「屋上広場または２階以上の階にあるバルコニーその他これに類するものの周囲には、
安全上必要な高さが１.１ｍ以上の手すり壁、さくまたは金網を設けなければならない。」
この１.１ｍの高さは、大人が寄りかかっても大丈夫だという高さです。最近の高層マンションではさらに
安全を高めるために、もう１０ｃｍから２０ｃｍぐらいの高さににしているところもあるようです。
でも反対に、魅力ある眺望が売りの高層マンションにするためにも、より高い安全性を捨ててギリギリ
の高さで設置しているマンションもあります。どちらにしてもベランダに足場となる物があれば、この
１.１ｍ～１.３ｍの高さは無意味な高さになってしまい、幼児の転落事故を引き出してしまいます。
また構造上梁が足場なってしまっているマンションがありますので注意してください。柱型を室内に
出さないようにして梁をベランダ等の先端に設けて、逆梁にしているマンションです。この場合サッシ高
を高くとることができ、キッチンからバルコニー等まで天井の高さを均一にすることができて高級感が
出ますが、梁がベランダ等にあるために、この梁の高さがもし６５ｃｍ以下だと梁自体が足場になって
しまうからです。もし６５ｃｍ以下であれば、梁の天端から手すり等の天端までが８０ｃｍ以上あるか
どうかを確認してください。８０ｃｍ以上あれば幼児にとって安全だと言われていますので、是非その
箇所を測っておいてください。
マンションの駐車場での子供の事故が多発していますが、幼児のベランダからの転落事故も相次いで
起きていますので、小さいお子さんが簡単に一人でベランダ等に出られないようにしておいてください。
そして万が一出たとしても、柵や手すりを乗り越えられないようにするために、ベランダ等には足場と
なるような物（エアコンの室外機、椅子、テーブル、ラティスヘンス、荷物等）は絶対に置かないように
してください。やむを得ず置かなければならない場合には、足場となるような物は、柵や手すり等から
十分に距離を離して、お子さんが動かせないように必ず固定しておいてください。
携帯電話基地局の設置場所を貸し付けた場合の課税について
国税庁が、マンション管理組合の携帯電話基地局の設置場所を貸し付けた場合の課税上の取り扱い
について、注意喚起を図るように公益財団法人マンション管理センターと一般社団法人マンション管理
業協会に依頼しており、それぞれのホームページに注意喚起が掲載されています。詳細は国税庁のホ
ームページをご覧ください。
マンション管理組合が携帯電話基地局の設置場所を貸し付けた場合、その設置料収入は課税対象となる
との見解が示されています。その根拠は２つあります。１つは法人税法上、内国法人（人格のない社団等を
含みます。）に対しては、各事業年度の所得について法人税を課することになっており、マンション管理組合
（人格のない社団等又は公益法人等）に対する法人税は、収益事業から生じた所得のみに課されることに
なっており、もう１つは、マンション管理組合が賃貸借契約に基づいてマンション（建物）の一部を他の者に
使用させ、その対価をを得た場合には、収益事業（不動産貸付業）に該当することです。
「収益事業」の定義については、法人税法第２条第１３号に次のように規定されています。
販売業、製造業その他の政令で定める事業で、継続して事業場を設けて行われるものをいう。
つまり、①政令で定める事業、②継続して、③事業場を設けての３つの条件が揃っている場合には、
収益事業とみなされ、その収入に対して課税されることになります。
①の「政令で定める事業」に関しても、次のように規定されています。
≪法人税法施行令第５条≫
法第２条第１３号（収益事業の意義）に規定する政令で定める事業は、次に掲げる事業（その性質
上その事業に付随して行われる行為を含む。）とする。
（政令で定める事業） 限定列挙で３４業種
①物品販売業 ②不動産販売業 ③金銭貸付業 ④物品貸付業 ⑤不動産貸付業 ⑥製造業
⑦通信業 ⑧運送業 ⑨倉庫業 ⑩請負業 ⑪印刷業 ⑫出版業 ⑬写真業 ⑭貸席業
⑮旅館業 ⑯料理店業その他の飲食店業 ⑰周旋業 ⑱代理業 ⑲仲立業 ⑳問屋業
㉑鉱業 ㉒土石採取業 ㉓浴場業 ㉔理容業 ㉕美容業 ㉖興行業 ㉗遊技所業 ㉘遊覧所業
㉙医療保健業 ㉚技芸教授業 ㉛駐車場業 ㉜信用保証業 ㉝無体財産権提供業
㉞労働者派遣業
一つ付け加えておきますが、ここに列挙されていない業は収益事業に該当しませんので、その業で
得た収入に対しては課税されないことになっています。
国税庁は２年前の平成２４年２月に、マンション管理組合が駐車場を外部に貸し出した場合の
その収入には課税されると文章回答を行いましたが、その根拠も同じです。駐車場業も３１番目に限定
列挙されていますので、外部に貸し出した分で得た収入だけ（一部例外があります。）を対象として
課税されることになります。
今回、国税庁がマンション管理センターとマンション管理業協会に対して、注意喚起をおこなうように
依頼していますが、これには何か意図がありそうな感じがしますので、申告漏れがないように十分
注意してください。
その他にも、自動販売機設置料収入、太陽光発電設備による電力売却収入にも課税されますので、
これらの収入についても申告が必要となります。
マンション管理業者への全国一斉立入検査結果（平成２５年度）
国土交通省がマンション管理業者への全国一斉立入検査を毎年行っていますが、
平成２５年度の結果が発表されました。
平成２５年度は、全国のマンション管理業者のうち１２８社（昨年度は１５４社）が任意抽出されて、
管理業務主任者の設置、重要事項の説明等、契約の成立時の書面の交付、財産の分別管理及び
管理事務の報告の５つの重要項目を中心に立入検査が行われたようです。
その結果、５０社が是正指導（指導率３９．１％、昨年度は４４．２％）を受けています。
昨年に比べて違反者は減少しているようですが、まだまだマンション適正化法の制度改正の認識が
十分になされていない状況です。
適正化法の各条項ごとの是正指導社数は下記のとおりで、（ ）内は昨年度の数です。
管理業務主任者の設置（法第５６条関係） ２社（ ２社）
重要事項の説明等（法第７２条関係） ４１社（ ２５社）
契約の成立時の書面の交付（法第７３条関係） ２４社（ １７社）
財産の分別管理（法第７６条関係） ２１社（ ０社）
管理事務の報告（法第７７条関係） １３社（ １３社）
長期修繕計画作成助成制度（大阪市）
大阪市が分譲マンションの長期修繕計画の作成を支援する助成制度を創設しました。
【制度の概要】
１、制度の対象となるマンションの要件（補助を受ける要件）
・大阪市内にある分譲マンションであること。
・区分所有者が１０人以上であること。
・延床面積の１／２以上が住宅用途であること。
・建築後５年以上が経過したマンションであること。
・長期修繕計画が未作成、又は現在の長期修繕計画に基づく修繕積立金が基準額※を
下回っていること。
※補助対象の判定式はこちら
・この制度を活用して長期修繕計画を作成することについて決議を経ていること。
（「区分所有法」に規定する普通決議により管理組合として長期修繕計画を作成する
意思を確認することが必要。）
２、補助内容
・補助率：補助対象となる経費の１／３
・補助限度額：１件当たり３０万円（ただし、予算の範囲内での補助。）
３、補助対象
以下の内容について、専門家に委託する費用
①マンションの現状調査・診断
②長期修繕計画の作成
≪注意点≫
本制度を活用するには、長期修繕計画の作成を専門家に委託契約する予定の日の
３０日前までに申請する必要があります。制度の活用を検討されている場合は、申請
する前に、必ず大阪市の住宅政策グループに相談してください。
申請の手引きはこちら
平成25年度マンション総合調査結果その１
昨年の１２月下旬から今年の１月末までに行われたマンション総合調査の結果が発表されました。
管理組合向けの調査では、アンケート配布数３，６４３に対して有効回収数が２，３２４で、回収率が
６３．８％。そして区分所有者向けの調査では、アンケート配布数７，４８４に対して有効回収数が
４，８９６で、回収率が６５．４％でした。
主な調査結果は以下の通りです。
① 世帯主の年齢 ６０歳以上の割合： 〈H20〉39.4% → 〈H25〉50.1%
② 永住意識 永住するつもりである： 〈H20〉49.9% → 〈H25〉52.4%
③ 賃貸戸数割合 20%を超える場合： 〈H20〉18.6% → 〈H25〉18.2%
④ 空室戸数 空室がないマンションの割合： 〈H20〉43.8% → 〈H25〉45.7%
⑤ 戸当たり管理費： 〈H20〉15,848円/月 → 〈H25〉15,257円/月
⑥ 戸当たり修繕積立金： 〈H20〉11,877円/月 → 〈H25〉11,800円/月
⑦ 管理費等の滞納（3か月以上）発生率： 〈H20〉38.5% → 〈H25〉37.0%
⑧ 長期修繕計画の作成割合： 〈H20〉89.0% → 〈H25〉89.0%
⑨ 計画期間25年以上の長期修繕計画に基づいて修繕積立金の額を設定している割合：
〈H20〉36.6% → 〈H25〉46.0%
⑩ トラブル発生状況 居住者のマナー： 59.9% 建物の不具合： 31.0% 費用負担： 28.0%