月別アーカイブ: 2013年10月
「“タワーマンション”の大規模修繕工事の見学会」に行ってきました！
2013年10月31日 認定者ブログ
台風一過の澄み切った空の下、先週末、町田市の管理組合の団体(町田市分譲マンション管理組合ネットワーク：略称：町管ネット）が主催するイベントに行ってきました。午前(第一部）・午後(説明・見学会）に亘る長丁場でしたが、それぞれ大盛況で有意義なマンション関係者間(約20名）での交換・学びの場でありました。第一部は、｢マンション大規模修繕工事についての経験交流会｣として、私も首都圏マンション管理士会に属するマンション管理士の立場で参加しました。これから初回の大規模修繕を迎える方も多くおられ、事前準備、パートナー選定（設計コンサル、施工会社等）、管理組合の大規模修繕への合意形成、修繕積立金不足、長期修繕計画の活用方法などについて、会員、会員以外の組合員の皆様のひじょうに活発な意見・疑問に対して私からも参考意見・アドバイスをさせていただきました。町管ネットの役員の方のファシリテータ役の進行、まとめ方も素晴らしく、参加された方々も他の管理組合の方の経験などからも多くの気づき・ヒントが得られた様子でした。 そして昼食後の第二部の｢大規模修繕工事の見学会｣は、町管ネットの会員のご厚意による居住する超高層マンション（３０Ｆ）での実施でした。展望集会室にて、検討開始からの経過を説明（理事長・修繕委員長）、改修設計、施工概要・方法の説明（各会社）を経てから、屋上に上っての設計コンサル、施工会社の方からの工事中現場(当日は休業）での状況説明（ゴンドラ設置、屋上防水等）に始まり、５階外廻りや1階外構廻り(外壁等）へと、高層マンション特有の大規模修繕工事の実際を分かり易い説明で、見学に参加された方々は参考になったと満足げなご様子でした。私も高層マンションの屋上からの澄みきった秋空の大パノラマには大変満足いたしました（笑） “百聞は一見に如かず”として、大規模修繕のご経験のない方は、機会があれば、ぜひ見学されることをお薦めします！
区分所有者の父親が横領、本人に連帯責任を追及 弁護士が事例報告 第１６回全国マンション問題研究会 続編
2013年10月23日 認定者ブログ
第１６回全国マンション問題研究会が９月２８日・２９日、北海道函館市の函館弁護士会会館で開かれた。当日は、弁護士１２人が１１事例を報告、検討を行った。うち、奈良のマンションで区分所有者の親族が管理組合のお金を横領した場合の連帯責任について前回のニュースでピックアップいたしました。その続編です。 各弁護士の考察を紹介いたします。 小倉知子弁護士 賃貸借する時に、賃借人に管理規約を守らせる制約みたいなものを出すことがあるが、Ａについてはあったのか？ 伏見康司弁護士 ないですね。 石川和弘弁護士 区分所有者に責任があるとは理解できないのが率直な所だ。規約上、住んでいる区分所有者の親族が理事長になれる。理事長の地位は、管理組合と理事長に就任した者の委任契約に基づく善管注意義務違反という話であって、それを丸ごと身元引き受けするみたいな発想はどこからくるのか。居住者として迷惑を掛ける行為について責任を負うのは分かるが、なぜ理事長としての職務執行について与えた損害を区分所有者が責任を負うのか。 伏見康司弁護士 宮崎地裁も規約で「管理共有物の管理に関して共同の利益に反する行為をしてはならない義務」がはっきり定められている。ただ判決は特にそれを意識して書いている風ではない。共用部分であっても守らせる義務があることがきめられているうえでの判断で、Ａ自身の委任契約というところから連帯責任にいけるのかは不安がある。ただ区分所有者が知らない間に電気を盗んでいたような話なので故意・過失がないような事案で、履行補助者の理論を適用しているので素直に当てはめれば、適用されて良いのかなと考えている。 石川和弘弁護士 委任契約に基づいて理事長としての職務についての履行補助者だと認められるとすれば、理事長のほうが報告をお求められれば区分所有者の方に報告しなければならないとか、そういう関係がないと履行補助者というの言いづらい。 鎌野邦樹・早大法科大学院教授 手掛かりは規約１７条をどう見るか。どうやらこの趣旨は、基本的には区分所有者が輪番制などで相互に理事等の負担をして管理を行うが、いろいろな都合で区分所有者が理事等を出来ない場合があるだろう、ということで特別に配偶者、区分所有者の１親等の内の者まで理事として認めようというもの。仮に、そういう立場に立つと、本来は区分所有者の責務だということ。そういった意味では規約１７条・３４条２項の規定などを用いて、管理組合の規範として特別に連帯責任を負うという定めを設けているんだという考え方に立てば、裁判官を説得できるかなという感じがする。他方、民法４１８条（過失相殺）で、裁判所が損害賠償の責任およびその額を定めるときの管理組合の過失はかなり大きいと思うので、そういう判断がなされると予想される。 ＜コメント＞ Ａは「履行補助者」に当たり、区分所有者Ｂは、Ａの故意・過失による義務違反について損害賠償責任を負うという主張を追加しようと検討している。比較的参考になる判例として、昨年１１月１２日の宮崎地裁判決があった。 区分所有者と同居する賃借人Ｙが、区分所有法６条１項または規約の定めに違反して、共同棟の電気を自室に引き込んだ旨を主張して、管理組合がＹに民法４１５条に基づく損害賠償を求めた事案で、区分所有者に故意・過失がなくて、専有部分でない箇所についての不法行為的な事案なので、ちょっと近いのではと考えている。 管理規約には、管理共有物の使用に関して共同の利益に反する行為をしてはならない、所有する住宅に居住する者に組合の目的に反する行為をさせてはならない旨の規定があった。 宮崎地裁は、履行補助者の理論を認め、「賃借人やその同居人も、同部分を使用収益する以上は、区分所有者の義務の履行を補助する関係にあると見ることができる」とした。 そして、「区分所有者は、その所有分を賃貸して収益を得ている以上、賃借人ないしその同居人が他の区分所有者（組合人）に対して、損害を被らせた場合に、自らに故意過失がない限りこれを賠償する責任を負わないと解するのは妥当ではない」と判断した。 宮崎地裁は、規約行為違反に基づく連帯責任は認めたが、区分所有法６条１項の共同行為違反については、履行補助者の理論を適用することはできないと判断している。 当該マンションの管理規約 第１７条（管理費等の管理） １項 区分所有者より支払われた管理費等は、管理者ならびにその指示する者が「善良な管理者の注意』をもってこの管理に当たる。 第６章 使用上の注意 第３４条（同居家族・代理占有者の使用） １項 区分所有者は、その同居家族およびその専有部分を貸与等により第三者に占有させる場合には代理占有者に、本規約およびこれに付属する使用細則などによる使用上の制約を遵守させる義務を負う。 ２項 区分所有者は、その同居家族または代理占有者の行為について、管理者または他の区分所有者等から苦情の申し出がある場合には、区分所有者の責任において処理解決する。また、その同居家族または代理占有者が本規約および使用細則などの定めに違反して、他の区分所有者等に損害を与えた場合には、連帯して損害賠償の責任を負わなければならない。 管理組合規則 第１７条（役員の選出） １項 集会の決議により理事長を置く。また現に本マンションに居住する区分所有者、その配偶者、および区分所有者の１親等以内のうちから、集会で理事および監事を選任する。 第２１条（役員の誠実職務執行義務） 役人は法令・管理規約および本規則などの付帯規則ならびに集会・理事会の議決を遵守し、管理組合および組合員全体のために誠実にその職務を執行する義務を行う。 マン管新聞第９２０号より。
東京都が駐車場設置基準を見直し
2013年10月22日 認定者ブログ
昨今マンションでの空き駐車場が問題になっているが、東京都が大規模マンションなどの建設時に 義務付けている駐車場の設置台数を減らすことを決めたようで、今後都民から意見を募集して、 その意見等を勘案して都条例も改正を行う予定である。 東京都は昨年の１０月に、附置義務駐車場の利用状況について実態調査を行っており、 その結果、駐車場の設置台数に対する利用率は、マンションで最大７５％、事務所ビル等では 最大７０％で、最近の若者の“車離れ”もあって、需要と供給のバランスの悪さが浮き彫りになった。 この結果を踏まえて東京都は、今後建設するマンションについては、床面積３００㎡ごとに１台であった 設置基準を３５０㎡ごとに１台へ緩和するようである。またビルについても、床面積に面積調整率を 乗じたうえで設置基準を設定しているが、この調整率も１～０．５を１～０．４に変更し、２０％以上の 緩和を行う。 現状では新築マンションでの見直しであるが、既存のマンションについても、利用状況に応じて 見直し後の算定基準が適用されて、設置義務台数が低減できるようになるようで、今後駐車場から 倉庫や駐輪場などへの転用が可能になるため、少しは空き駐車場問題の解決策になればと思う。 詳細はこちら ☞ 【建築物の建築に伴う駐車場設置基準の見直しの考え方】
マンションの新たな管理ルール検討会
2013年10月22日 認定者ブログ
マンション管理新聞(10月15日付）によると、NPO全国マンション管理組合連合会(全管連)が、太田国土交通大臣あてに「マンションの新たな管理ルール検討会」に関する質問状を提出した。内容は、「管理組合等の信頼を失った検討会 […]
区分所有者の父親が横領、本人に連帯責任を追及 第１６回全国マンション問題研究会
2013年10月22日 認定者ブログ
不在区分所有者Ｂの父親Ａが居住する奈良県内のマンションで、Ａが２００２年９月に管理組合の理事に就任。０４年ごろ理事長の指示を受けて金銭の出納・保管・運用等を行うようになった。 Ａは０７年９月、理事長に就任。管理組合の印鑑・通帳は、Ａが管理していた。帳簿は、Ａが管理会社に毎月指示を送って書かれていた。１１年度の会計決算で、監事が銀行の残高証明書の写しが改ざんされていることに気付いた。Ａを除いた役員で銀行に確認に行った結果、預金残高が７０００万円くらい少ないことが発覚。その後Ａは横領したことを認めたが、お金を全部使ったようで支払い能力がない。そこで、区分所有者Ｂへの損害賠償請求を思い立った。 管理規約に、同居家族等が他の区分所有者等に損害を与えた場合、区分所有者に連帯責任を負わせる規定があったからだ。管理組合は今年４月、Ａに管理規約１７条１項に基づく債務不履行責任と横領の不法行為責任、Ｂには債務不履行責任、要は管理規約に基づく連帯責任で損害賠償を求めて提訴した。Ａは請求原因の事実等を全部認めたため、弁論は分離され、Ｂと争っている。 Ｂは、管理規約は、団体の構成員でない第三者に義務を課す根拠を有しないなどとして、１７条の善管注意義務は区分所有者以外の占有者には適用されないと主張している。規約３４条については、使用上の制約を遵守させる義務を負うことを定めているので、使用上の制約に違反して第三者に損害を与えた場合に適用されるとした。代理占有者が総会決議や理事長の委託で「管理者」または「その指示するもの」として管理費等の支払いなどをすることは、区分所有者による使用の許諾と関係がないとして、この規定の連帯責任の範囲の枠を超えている、と反論している。 ※当該事案を去る９月２８日・２９日の第１６回全国マンション問題研究会で、弁護士と大学教授がコメントしました。続く。。。マン管新聞第９２０号より。
改正耐震改修促進法 ２０１３年１１月２５日施行へ 国交省
2013年10月20日 認定者ブログ
国土交通省は１０月４日、改正耐震改修促進法の施行日を２０１３年１１月２５日とする政令を発表。法５条の「地震に対する安全性が明らかでないものとして、政令で定める建築物」（耐震不明建築物）は旧耐震の「１９８１年５月３１日以前に着工した建築物」としている。 分譲マンションに関係するのは自治体が指定する緊急輸送道路等沿道に立地している旧耐震のケースと、管理組合が四分の三ではなく、過半数で耐震改修を望むケース。 都道府県や市町村が改正法に基づき指定する緊急道路沿道に立地する物件は「通行障害建築物」とされ、「要安全確認計画記載建築物」に含まれるため耐震診断が義務付けられ、結果も公表される。大阪府等は指定道路をパブリックコメントで公表しているが、多くの自治体は検討段階だ。 立地にかかわらず、耐震改修の実施を過半数で決めたい管理組合は自治体に認定申請することができ、新耐震基準未満と認められると「要耐震改修認定建築物」として過半数決議で耐震改修を行うことができる。分譲マンションは耐震診断・改修の努力義務対象。マン管新聞第９２０号より。
防災 管理組合として震災にどのように対応するか
2013年10月19日 認定者ブログ
こんにちは 川崎・横浜のマンション管理士 横倉啓子です。 私がいつも思うことは、防災の基本 … まず自分の身は自分で守る！防災対策又は発災したときの対応としては、マンション(管理組合）としてできるもの、マンション(管理組 […]
理事会に配偶者が常態的に出席しても法的に問題ないですか？福井英樹区分所有管理士・マンション管理士
2013年10月16日 認定者ブログ
理事会に役員の配偶者が常態的に出席されているケースが多くの管理組合で見受けられますが、果たして認められるものでしょうのか？ 民法第７６１条（日常家事債務の連帯責任）、同第１１０条（権限外の行為の表見代理）を類推適用、具体的には、当該条項の趣旨を類推適用（具体的な日常家事には属さないが、外見上は日常家事に見える事項について夫婦の一方が第三者と法律行為をしたときは相手方においてその行為が当該夫婦の日常の家事に関する法律行為の範囲に属すると信ずるにつき正当の理由があるときに限り、第１１０条の趣旨を類推適用すべきである（判例））して、認められるものと解することも可能ですが、理事の職務は、在任期間中に理事会で取り上げられるさまざまな議題や問題の内容を検討・判断し、管理組合としての方針・意思を決定し、当該包括的事項を処理できる人として、総会で組合員から信頼され、理事として選任されているわけですから、やはり、紛争予防措置として、規約を改正しておくに越したことはありません。 福井英樹が参画している（一社）日本マンション管理士会連合会大阪府会の判例研究会では、標準管理規約５３条第２項に加筆修正しております。 裁判所の判断 総会決議である「管理規約」において、理事会に出席できない場合の代理出席の規定を定めていれば、有効である。 理事会への出席のみならず、理事会での議決権の行使の代理出席を許すことを定めたものと解することができる。 代理出席の各要件に基づいて認めるものであるから、この条項が管理組合の理事への信任関係を害するものということはできない。 ↓５３条第２項に具体の加筆修正 第５３条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。 ２ 理事に事故があり、又はやむを得ない事情があるために理事会に出席できない場合は、その配偶者又は同居の一親等の親族に限り、代理出席することができる。 ３ 議事録については、第４９条（第６項を除く。）の規定を準用する。ただし、第４９条第３項中「総会に出席した組合員」とあるのは「理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。
いきなり地震発生！あなたは対応できる？
2013年10月13日 認定者ブログ
こんにちは 川崎・横浜のマンション管理士 横倉啓子です。 東京消防庁本所都民防災教育センター（本所防災館)では阪神・淡路大震災の直下型(震度7、マグニチュード7.3)と、東日本大震災のエネルギーの大きいa)長周期振動( […]
外壁材、１割が落下の恐れ 国交省調査
2013年10月12日 認定者ブログ
国交省調査は９月２７日、建築防災週間における既存建築物等各種調査結果を発表。２０１３年３月上旬、地方公共団体が建物所有者に報告を求める形で、吹き付けアスベスト対策、窓ガラス地震対策、外壁材落下防止対策、広告板落下防止対策状況を発表した。築後約１０年以上の避難路沿道建築物等でタイル等の外壁材落下の恐れありとされたのは、調査報告された建物の９．９％に当たる１３６９棟。築後約１０年以上、避難路沿道に立地し外壁に広告板が設置されている建物では、１７０３棟（同２．９％）が落下の恐れありとされた。同省では建物所有者に適切な対応を指導するよう地方公共団体に要請する方針。 マン管新聞第９１９号より。
