去る６月11日、大阪の綿業会館で、平成26年度「区分所有管理士」登録更新講習を受講してきました。福井マンション管理士
去る６月11日、大阪の綿業会館で、平成26年度「区分所有管理士」登録更新講習を受講してきました。わずか３０名程の登録区分所有管理士の為に篠原みち子弁護士の生講義で、当該資格に対する（一社）マンション管理業協会のこだわり […]
（株）阪急阪神百貨店OB会総会に参加してきました。
去る6月4日（火）小職は㈱阪急阪神百貨店OB会正会員であり、一年ぶりに開催される恒例の（株）阪急阪神百貨店OB会総会並びに懇親会に参加してきました。 同会は大阪梅田の新阪急ホテルで、H2OリテイリングCEOの椙岡会長 […]
マン管新聞９４０号で、管理会社ベスト４３７社の発表、上位１５社の顔ぶれ
１大京アステージ（416,963戸) ２日本ハウズイング（396,177戸） ３東急コミュニティー（305,219戸） ４長谷工コミュニティー（249,397戸） ５三井不動産レジデンシャルサービス（185,828戸） […]
割高を理由に水道料金を支払わないことは共同利益義務違反にあたるか？福井英樹マンション管理士総合事務所
「一括検針一括徴収制度」を採用している管理組合では、割高等の理由で水道料金を支払わないことは区分所有法で言う「共同利益義務違反」にあたるか？また、長期滞留区分所有者の包括承継人や特定承継人は当該支払い債務を引き継ぐことに […]
老朽化マンションの建て替え等の専門家相談を追加 国交省
２０１４年度予算の成立を受け、国土交通省は３月２８日、重点分野の予算配分表を公表した。 住宅局は耐震対策緊急促進事業に１３１８億５３００万円を充てる。改正耐震改修促進法上の耐震診断義務対象建築物への追加支援に加え、６０メ […]
管理会社の専有部サービスの契約主体に管理組合がなることは問題ない？マン管新聞第９３３号
管理組合が全戸分の基本利用料金を一括して毎月サービス提供会社に支払う場合、反対者への対応が問題になります。 集会決議で導入してもどうしても払いたくない反対者がいて、実際に支払わない場合、誰が支払うことになるのか？ 生活支 […]
容積率緩和基準作成に向けてパート２ 特定行政庁に戸惑いも マン管新聞第９３４号
去る２月２８日に閣議決定されたマンション建て替え円滑化改正法案では、第１０５条で容積率特例を規定している。総合設計制度を規定した建築基準法第５９条の２をベースとした書き方だが、空き地に関する規定がない点が大きく異なる。
通常容積率の割り増しは公開空地の面積に関係しているため、「空き地がないと緩和できる容積率も大きくならないのでは」と指摘する自治体もある。
第１０５条の運用に関する基準を検討している国交省市街地建築課では「空き地の有無にかかわらず使える制度だが、公開空地の必要性は認めており、政令で必要割合を規定しないだけ。公開空地を前提とした総合設計制度のバリエーションの一つと理解してほしい」と話す。
制度の名称は特に考えておらず、「今のところ建て替え円滑化法に基づく総合設計という位置づけ」という。
容積率を緩和できる理屈では公開空地のほかに「地域への貢献」という観点で検討中。「一時避難施設や防災備蓄倉庫といった防災機能や児童・高齢者向けの施設など地域によってマンションに求めるものは異なるでしょう」と話す。
公開空地はマンションの敷地内でありつつ、一般の人も自由に出入りできる空間。今度の条例では、建物内にも外部の人の出入りを前提とした施設等の設置が想定される。
「地域に開かれたマンション」とすることで。周辺住民に容積率緩和の理解を求めたい＿＿＿。区分所有者と地域住民それぞれがどの程度まで受け入られる制度になるのか注目される。
マン管新聞第９３４号から抜粋。
『トラブル解消に有効』ADRテーマにシンポジウム 日本司法書士会連合会
日本司法書士会連合会は３月１２日、東京都新宿区の司法書士会館で不動産の裁判外紛争解決手続き（ADR)をテーマにしたシンポジウムを開いた。国交省の三浦逸広・賃貸住宅対策官らが不動産の賃貸借トラブルについて報告。一般社団法人日本マンション管理士会連合会（親泊哲会長）の近藤俊一・ADR検討委員会委員長も参加し、マンション管理トラブルの現状を述べた。
報告後のパネルディスカッションで近藤氏は、問題解決には、「住民間の話し合いを促進するしかない。第三者が入って話を聞く、ということが有効だと思う」とした上で「ADRはマンション管理のトラブル解決に対して有効」と述べた。
マン管新聞第９３４号より。
マンション維持修繕技術者試験 正答率は７０．４％ （一社）マンション管理業協会 福井英樹マンション管理士総合事務所
一般社団法人マンション管理業協会は2月28日、2013年度のマンション維持修繕技術者試験結果を発表した。合格者は525人。合格率は２８．０％。合格ラインは125点満点中88点以上で、正答率は７０．４％以上。受験者は前回の […]
容積率緩和の許可基準作成にむけて 2月28日国会提出 マン管新聞第933号
多数決によるマンションと敷地の売却制度創設等を盛り込んだマンション建て替え円滑化改正法案が2月28日、閣議決定された。耐震診断を受け耐震性不足が認定されたマンションは売却や容積率緩和特例による建て替えが可能となる。危険・有害マンションに関する規定は全部削除するなど法の構成は大きく入れ替わる印象。衆議院に同日送付され、今国会の成立、年内施行を目指す。
仕組みは、改正耐震改修促進法と同じだ。管理組合等は耐震診断等を行い、適合基準以下の場合「要除却認定マンション」の認定を受け、認定マンションは売却か容積率緩和による建て替えを選択できるようになる。
売却制度では、改正法に基づく「マンション敷地売却決議」を設置する。要件は区分所有者数と議決権に加え、敷地処分を伴うため、敷地利用権の持ち分価格の各5分の４以上。買受人の氏名や、売却代金見込み額等の明示も必要としている。
都道府県知事等は買受人から申請された「買受計画」を認定。国や地方公共団体は居住区分所有者や賃借人への居住安定確保に関する措置の努力義務を設けた。
売却事業は「マンション敷地売却組合」が行う。売却組合設立の要件は建て替え組合同様、合意者の4分の3以上。売却事業の不参加者には売り渡し請求ができる。
マンションと敷地利用権は権利消滅期日に組合に帰属し、借家権と担保権は消滅。区分所有者に分配金、借家権者には補償金を支払い、担保権に関する支払いは供託とする。
容積率特例は第105条に新設した。規定を基に今後同省は建築基準法の総合設計制度をベースに制度の許可基準を提示し、自治体が運用基準を定める予定。総合設計制度の平均的容積率緩和は1.5倍程度とされる。
改正法では危険・有害マンションへの自治体勧告等の規定をすべて削除。代わりに要除却認定、売却、容積率特例等の条文を新設した。今回の改正で建て替えが対象だった法律の内容も大きく変わり、このため法案ではこれまでのマンション建て替え円滑化法を「建て替え等」に改め、法律名を変更している。
施行は公布から6カ月以内。同省が所管し、提出予定の法案11本中、改正円滑化法は8番目の閣議決定。
市街地建築課では「ゴールデンウイーク明けの審議入りに期待したい」としている。