多数決によるマンションと敷地の売却制度創設等を盛り込んだマンション建て替え円滑化改正法案が2月28日、閣議決定された。耐震診断を受け耐震性不足が認定されたマンションは売却や容積率緩和特例による建て替えが可能となる。危険・有害マンションに関する規定は全部削除するなど法の構成は大きく入れ替わる印象。衆議院に同日送付され、今国会の成立、年内施行を目指す。
仕組みは、改正耐震改修促進法と同じだ。管理組合等は耐震診断等を行い、適合基準以下の場合「要除却認定マンション」の認定を受け、認定マンションは売却か容積率緩和による建て替えを選択できるようになる。
売却制度では、改正法に基づく「マンション敷地売却決議」を設置する。要件は区分所有者数と議決権に加え、敷地処分を伴うため、敷地利用権の持ち分価格の各5分の４以上。買受人の氏名や、売却代金見込み額等の明示も必要としている。
都道府県知事等は買受人から申請された「買受計画」を認定。国や地方公共団体は居住区分所有者や賃借人への居住安定確保に関する措置の努力義務を設けた。
売却事業は「マンション敷地売却組合」が行う。売却組合設立の要件は建て替え組合同様、合意者の4分の3以上。売却事業の不参加者には売り渡し請求ができる。
マンションと敷地利用権は権利消滅期日に組合に帰属し、借家権と担保権は消滅。区分所有者に分配金、借家権者には補償金を支払い、担保権に関する支払いは供託とする。
容積率特例は第105条に新設した。規定を基に今後同省は建築基準法の総合設計制度をベースに制度の許可基準を提示し、自治体が運用基準を定める予定。総合設計制度の平均的容積率緩和は1.5倍程度とされる。
改正法では危険・有害マンションへの自治体勧告等の規定をすべて削除。代わりに要除却認定、売却、容積率特例等の条文を新設した。今回の改正で建て替えが対象だった法律の内容も大きく変わり、このため法案ではこれまでのマンション建て替え円滑化法を「建て替え等」に改め、法律名を変更している。
施行は公布から6カ月以内。同省が所管し、提出予定の法案11本中、改正円滑化法は8番目の閣議決定。
市街地建築課では「ゴールデンウイーク明けの審議入りに期待したい」としている。
投稿者プロフィール
- 福井英樹マンション管理総合事務所 代表
- マンション管理士（国家資格）・宅地建物取引士（国家資格）・区分所有管理士（マンション管理業協会認定資格で、管理業務主任者の上位資格）・マンション維持修繕技術者（マンション管理業協会認定資格）・管理業務主任者（国家資格）資格者で、奈良県初、大阪府堺市初かつ唯一のプロナーズ認定者
